פסק-דין בתיק ת"א 23311-07-10

לפניי תביעה על סך 1,500,000 ש"ח שהוגשה על ידי דיירים במתחם של בתי מגורים בקריית ביאליק, בגין ליקויי בנייה נטענים ברכוש הציבורי המשותף.

הצדדים -

1.        התובעת 1, היא "נציגות הבית המשותף - ועד הבית ברח' יקינטון 3, 3א', 3ב', לילך 2 ולוטם 1" (להלן: " הנציגות"), המאגדת את ועדי הבתים בחמישה בנייני מגורים המצויים במתחם אחד בקריית ביאליק (להלן: " המתחם"). חמשת בנייני המגורים המצויים במתחם יכונו להלן: " בניין א" עד " בניין ה" (כפי שהוגדרו על ידי המומחים והצדדים). התובעים 2 עד 50, הם בעלי חלק מהדירות במתחם, אשר ייפו את כוחה של הנציגות להגיש תביעה זו (להלן: " הדיירים"). יובהר, כי במתחם קיימות בסך הכל 58 דירות והדיירים הינם הבעלים של 49 מתוכן. הנציגות והדיירים יכונו להלן ביחד: " התובעים".

2.        הנתבעת 1, חברת י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, היא החברה שיזמה והקימה את המתחם. הנתבעת 2, איתן יהושוע ובניו בע"מ, היא החברה הקבלנית שביצעה את עבודות הבנייה בפועל. שתי הנתבעות יכונו להלן ביחד: " הנתבעות".

3.        הצד השלישי, מנורה מבטחים ביטוח בע"מ (להלן: " הצד השלישי), היא חברת הביטוח אשר לטענת הנתבעות ביטחה אותן במועדים הרלבנטיים בפוליסת ביטוח עבודות קבלניות.

טענות הצדדים -

4.        לטענת התובעים, ברכוש המשותף במתחם התגלו ליקויי בנייה רבים, אשר נגרמו בשל התנהלותן הרשלנית של הנתבעות בבניית המתחם, תוך הפרת חובות חקוקות והפרת ההסכמים בין הצדדים. התביעה סומכת על חוות דעתו של אינג' יואל בן עזרא (להלן: " בן עזרא"), ולפיה עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף מגיעה לסך של למעלה ממיליון ש"ח. עוד נטען בכתב התביעה כי ישנם ליקויים נוספים, שלא תומחרו על ידי בן עזרא בחוות דעתו אשר גרמו לירידת הערך של הדירות במתחם, וזאת בסך של כ-300,000 ש"ח נוספים. בנוסף נדרש פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לדיירים, בסך של 150,000 ש"ח ביחס למתחם כולו - אך לצורכי אגרה הועמד סכום התביעה על סך כולל של 1,500,000 ש"ח. בנוסף, נטען כי התובעים פנו לנתבעות בדרישות לתיקון הליקויים, אך כי הנתבעות התייחסו בזלזול לטענות והתיקונים שכן בוצעו היו "מזעריים" ולא נתנו פתרון ממשי לליקויים עצמם. טענה נוספת בפי התובעים היתה כי הסכמי המכר עליהם חתמו הדיירים מהווים חוזה אחיד, וכי הם כוללים תניות מקפחות המתיימרות להגביל או להסיר אחריות מעל הנתבעות, בכל הנוגע לקיומם של ליקויים בדירות שנמכרו וברכוש המשותף.

5.        לטענת הנתבעות, התביעה הוגשה לאחר תום תקופת ההתיישנות ודינה להידחות על הסף. לחילופין, טוענות הנתבעות כי אין יסוד למרבית טענות התובעים וכי חוות הדעת של בן עזרא מוגזמת ומופרכת. מטעם ההגנה צורפה חוות דעתו של אינג' רפאל גיל (להלן: " גיל"). עוד טוענות הנתבעות כי ליקויים שכן נתגלו במתחם, תוקנו על ידן במסירות וביעילות. בנוסף, לטענת הנתבעות, האחריות לקיומם של חלק מהליקויים מוטלת לפתחה של הנציגות עצמה, שכן התרשלה בקיום תחזוקה שוטפת במתחם במשך שנים. בכל הנוגע למנורה - הטענה היתה כי עליה לשפות את הנתבעות בין כל סכום שישלמו מכוח פוליסת הביטוח הנטענת.

6.        לגבי הצד השלישי - ביום 22.4.2014, לאחר הגשת הסיכומים על ידי התובעים והנתבעות, ובטרם הוגשו סיכומי הצד השלישי - הוגשה הודעה על הסכם פשרה בין הנתבעות לבין הצד השלישי, לפיו ההודעה כלפיו תידחה ללא צו להוצאות. משכך, אין צורך עוד להכריע במחלוקות בהקשר זה ואף המחלוקות עצמן לא תפורטנה.

מסכת הראיות -

7.        מטעם התובעים העיד בפניי מר בוריס ניימן (להלן: " ניימן", המשמש כנציג הנציגות, לגבי תצהיריו ת/4 ו- ת/5); והוגשה חוות דעתו של בן עזרא מיום 24.6.2010, וחוות דעת משלימה מיום 28.5.2012. מטעם הנתבעות העידו מר יואב זיו (מבעלי הנתבעת 1, להלן: " זיו", לגבי תצהירו נ/1), ומר אורי איתן (מבעלי הנתבעת 2, להלן: " איתן", לגבי תצהירו נ/2. כן הוגשה חוות דעתו של גיל מיום 23.11.2010, חוות דעת מטעמו של האדריכל מר עמיחי אבריל מיום 9.5.2012, וחוות הדעת של יועץ הבטיחות מר ניסן כהן, מיום 13.5.2012.

8.        המומחים מטעם הצדדים לא נחקרו על חוות דעתם. לאור הפער בין ממצאי שני המומחים, מונה מטעם בית המשפט המומחה, אינג' שבתאי מועלם (להלן: " מועלם") - אשר אף העיד בבהמ"ש לגבי חוות דעתו מיום 20.8.2012 ( ת/1 ) ותשובותיו לשאלות ההבהרה מיום 7.11.2012 ומיום 16.12.2010 ( ת/2 ו- ת/3 בהתאמה). בנוסף הוגשו לתיק תשובות נוספות של מועלם לשאלות שהופנו אליו לאחר שמיעת הראיות, ביום 8.12.2013. 

דיון והכרעה -

9.        לאחר ששקלתי את הראיות ואת טענות הצדדים בסיכומיהם, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה הקטן בלבד, בהתאם לפירוט שלהלן.

טענת ההתיישנות -

10.    לשיטת הנתבעות התביעה התיישנה, על פי הוראות חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: " חוק ההתיישנות"), שכן במועד הגשתה חלפו למעלה משבע שנים מהמועד בו ניתן טופס 4 למתחם - וראו כי אין חולק שטופס 4 ניתן ביום 15.7.2003 והתביעה הוגשה ביום 15.7.2010, כלומר "באיחור של יום". טענת התיישנות זו לא אוכל לקבל.

11.    ראשית, לא הוכח שמועד מתן טופס 4 הוא המועד בו כל הדיירים נכנסו לדירותיהם, לא הוכח שמועד מתן טופס 4 נחשב ל"מועד המסירה" החוזי ולמעשה לא הוכח כלל מתי הדיירים קיבלו לחזקתם את הדירות (שאז היו יכולים לבדוק את הנכסים ואולי ניתן לטעון שממועד זה מתחיל מרוץ ההתיישנות).

12.    שנית, הוכח שמועד מסירת הרכוש המשותף לידי הדיירים והנציגות היה אחרי מועד מסירת הדירות. בהקשר זה נטען כי כאשר ניתן טופס 4 אשר איפשר לדיירים להיכנס לדירות - הרכוש הציבורי היה עדיין בתהליכי בניה והשלמה ולגביו בוצעה "מסירה" רק בשלב מאוחר יותר. לבקשה שהגישה הנציגות ביום 3.1.2011 (לגבי הוספת ראיה) צורף מסמך המעיד על כך שמסירת הרכוש המשותף לגבי בניין "ד", נעשתה במחצית חודש נובמבר 2003, כלומר כארבעה חודשים לאחר שניתן טופס 4 למתחם - וראו כי כותרת המסמך הינה "פרוטוקול מסירת שטחים ציבוריים לוועד הבית" (להלן: " פרוטוקול המסירה"). הנתבעות לא התנגדו עקרונית להגשת פרוטוקול המסירה, אך טענו שיש להגישו באמצעות עורכו וכי הוא אינו מסמך שמלמד על המסירה אלא שלכל היותר ניתן לראות בו כמעין "רשימת ליקויים" נטענת (סעיפים 1 ו-5 לתגובתן מיום 13.1.2011). לשיטתי, פרוטוקול המסירה כשמו כן הוא - ויש בו כדי להוות תימוכין לטענת התובעים לפיה השטחים הציבוריים נמסרו לאחר מסירת הדירות. מטעם הנתבעות לא הוצגה כל ראיה לגבי מועד מסירת השטחים הציבוריים, וכדוגמא ניתן להפנות לכך שמי שחתום על פרוטוקול המסירה מטעם הנתבעות הינו מר חגי איתן, מבעליה ומנהלה של הנתבעת 2, ששימש כמנהל הפרויקט מטעמה (עמ' 30 שורות 22-31), אך הוא לא העיד לגבי פרוטוקול המסירה או בכלל. די לנו בכך שהשטחים הציבוריים נמסרו יום או יומיים לאחר מסירת הדירות, כדי לחייב את המסקנה שעילת התביעה (לו התגבשה ביום המסירה) לא התיישנה. מעבר לכך, יש מקום להחיל במקרה זה אף את סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, ככל שעסקינן בפו הנזיקי של עילת התביעה (באשר ליחס בין חוק ההתיישנות לבין פקודת הנזיקין - ראו את ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ (12.7.10), פסקה 20).

13.    טענה נוספת של הנתבעות בהקשר זה היתה שהדיירים עשו שימוש בשטחים הציבוריים (כגון החניה והמדרגות) עוד לפני מתן טופס 4 ועילת התביעה הפוטנציאלית לגבי הליקויים הנטענים התגבשה כבר אז. טענה זו לא הוכחה עובדתית, מה גם ששימוש בשטחים הציבוריים בעודם בבניה אינה יכולה ללמד על מועד התגבשות של עילת תביעה לגבי ליקוי ב"מוצר המושלם" שנמסר ברגע שהנתבעות סברו שהכנתו הושלמה.